Рухнут ли цены на жилье и когда покупать квартиры выгодно? Волжский ученый о прогнозах по стоимости недвижимости

Процентные ставки на ипотеку растут вместе с ценами на всю недвижимость. Скоро ли квартиры и дома начнут дешеветь, и начнут ли вообще — об этом рассказал читателям  «Блокнот Волжский» доцент Волгоградского государственного университета Сергей Анатольевич Коростин. Волжанин в своей докторской диссертации изучил региональную жилищную политику, он согласился поделиться своим мнением по ситуации на жилищном рынке, и дать несколько советов тем, кто планирует улучшать жилищные условия в 2024 году.

- Сергей Анатольевич, как вы оцениваете ситуацию на рынке жилья и как видите ее дальнейшее развитие?

- Несколько последних лет на рынке действовала льготная ставка по ипотечному кредитованию при очень низкой ключевой ставке Центрально Банка. Это привело к исторически самым низким процентным ставкам по ипотеке, что было необходимо для поддержания спроса на жилье в новостройках, которое достигло рекордных показателей по объемам ввода. С ростом объёмов жилищного строительства росли и объёмы выдаваемых ипотечных кредитов, так как люди торопились взять кредиты по самым низким ставкам и жилье покупали даже те, кто планировал это делать значительно позже.

К сожалению, ажиотажный спрос на рынке жилья привёл к тому, что стоимость квадратного метра жилья в новостройках, по сравнению со стоимостью квадратного метра вторичного жилья, существенно увеличилась. Разница составляет до 40%. Этот разрыв возник из-за того, что на рынке новостроек действовали льготные программы кредитования, а на вторичном рынке жилья их не было, и ощущая нескончаемый спрос, застройщики планомерно и постоянно поднимали цену.

Но все хорошее когда-то заканчивается. В конце 2023 года произошел рост ключевой ставки. Сейчас она составляет 16%, а не 4,25% как в 2020-м году или 7% в 2023 году. При этом ставка по ипотеке привязана к ключевой ставке ЦБ, а разницу между льготной и рыночной ставками банкам компенсирует государство, в лице Минфина.

Рост ставок по ипотеке привел к практически полному исчезновению классической ипотеки, так как по таким ставкам люди не стремятся брать ипотечные кредиты. Пока спрос на новостройки ещё поддерживается льготной ипотекой, но программа льготного ипотечного кредитования, как известно, заканчивается 1 июля 2024 года.

Пока программа продолжается, так как государство не может досрочно прекратить программу, чтобы не создавать кризис и панику у населения и не обрушить рынок жилья. Но, в то же время государство не хотело бы выдавать столь же большое количество ипотечных кредитов, как ранее, так как не заинтересовано компенсировать существенно возросшую разницу между рыночной и льготной ставками.

Соответственно, мы можем наблюдать косвенные меры по фактическому сворачиванию программы льготного ипотечного кредитования. Так, с 20 сентября 2023 года первоначальный взнос по льготной ипотеке вырос до 20%, а с 23 декабря 2023 года он повысился ещё раз — до 30%. Ещё раз снижена предельная величина субсидий от государства для банков, выдающих кредиты в рамках льготных программ. Поэтому банки начали ужесточать требования и с большей избирательностью относиться к потенциальным заёмщикам, детальнее рассматривать кредитную историю, беря во внимание размер первоначального взноса и наличие текущих кредитов. Теперь один клиент может получить льготный кредит только один раз. С января 2024 года наши крупнейшие банки, Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и Росбанк, которые занимают около 80% ипотечного рынка приняли решение выдавать ипотеку только на покупку жилья у своих партнёров-застройщиков и ввели для них комиссию за выдачу льготных кредитов, что обязательно отразиться в цене на жильё от застройщиков.

Таким образом, мы наблюдаем ситуацию, когда спрос на жилье в новостройках уже сократился и продолжит сокращаться дальше, а строительство жилья, вышедшее на рекордные объёмы будет на таком уровне еще несколько лет, так как строительный цикл длится 3-5 лет. Это обязательно приведет к снижению цены на жилье в новостройках.

- Что будет после окончания программы льготной ипотеки?

- Я прогнозирую, что программа по семейной ипотеке продолжиться в 2024 году. Об этом говорил Президент Владимир Владимирович Путин. Также будут продолжены программы по сельской ипотеке и ипотеке для IT-специалистов.

Ожидаю в первом полугодии внедрения единой ипотечной программы для индивидуального жилищного строительства, которую разрабатывает Дом.рф. Эта программа должна существенно оживить рынок индивидуального малоэтажного жилья.

Я убежден, что льготная ипотека под 8% не будет продлена после 1 августа 2024 года.

Возможно появятся новые льготные ипотечные программы с господдержкой, рассчитанные на разные социальные группы и на разные регионы, города, для которых характерны отрицательная динамика численности населения и низкие доходы. Об этом можно судить по недавнему интервью Генерального директора Дом.рф Виталия Леонтьевича Мутко, который ожидает снижение объемов ипотечного кредитования в текущем 2024 году в 2 раза, по сравнению с 2023 годом.

Возможно, что Волгоград и Волжский, учитывая негативную динамику по численности населения, попадут в эти программы, но объемы кредитов по данным программам будут в разы ниже, чем по льготным кредитам в 2023 году.

Очевидно, что в условиях падения спроса следует ожидать снижения объемов возведения нового жилья, его качества, а также снижения новых девелоперских проектов. Падение спроса приведет к снижению стоимости на первичное жилье до 20-30% и на вторичное до 10%. Большего снижения ждать не стоит из-за инфляционного давления. Исключения могут быть, но точечные, не массовые, во избежание банкротств предприятий, которые попадут в сложную ситуацию из-за не очень удачных параметров реализуемых проектов.

- Какой совет Вы можете дать волжанам, которые планирую приобретать жилье в 2024 году с помощью ипотеки?

- Если есть возможность покупать жилье по льготным программам ипотеки, то делайте это. Но предварительно получите индивидуальные условия у застройщика, которые, в большинстве случаев, будут предоставлять скидки в процессе переговоров, не афишируя их.

Если разговор идет о стандартной ипотеке, то есть несколько вариантов из которых следует выбирать.

Если есть острая необходимость приобрести жилье сейчас, то его можно покупать и по высокой ставке по ипотеке. Учитывая сильное падение спроса, продавцы вторичного жилья будут снижать цены. Правда это процесс болезненный для них и может занять некоторое время. Получив дисконт от ранее заявленной цены продавца можно взять ипотечный кредит и через полгода-год рефинансировать ипотеку, так как столь высокая ставка ЦБ не может держаться долго на данном уровне. Исходя из практики прошлых лет, ставка на пиковом уровне держится в течение полугода, а потом начинает постепенно снижаться, так как данный уровень нужен для сдерживания инфляции, но он губителен для экономики.

Если срочности нет, то можно положить деньги в банк на депозит на 3-6 месяцев и ждать снижения цен на жилье. Так как ключевая ставка также влияет на ставки по депозитам в банках, то они сейчас находятся на очень высоком уровне в 14-17%. Пока пройдет болезненное осознание, а затем снижение цен на жилье, можно увеличить свою денежную сумму, которая нужна будет для первоначального взноса.

Также можно скомбинировать данные два варианта. Можно купить новое жилье с отсрочкой платежа, а деньги положить в банк под высокие проценты на этот период. Выбор вариантов и способов улучшения жилищных условий гораздо больше, чем я упомянул и зависит от конкретных возможностей заемщика и параметров жилья, которое он хотел бы приобрести.

Олег Евсеев